不正当程序的私下合同在杭州二手楼市"暗流涌动"

　　 买卖二手房不就是签订二手房合同吗？还会有什么私下合同？殊不知，由于种种利益考虑，一些看起来不合正当程序的私下合同正在杭州二手楼市“暗流涌动”。

　　小孙前段时间在杭州一家小中介购买了一套150万元的二手房。由于卖方要净价到手，算到小孙头上的林林总总的税费共计18万元。中介帮小孙出了个主意，将房价评估为130万元，多出的20万元以装修款名义私下再签一份装修协议。这样，可以省下3万元左右的税费。据某知名中介透露，此类的私下合同在二手房合同中占一半以上。

　　虽说省了税费，但小孙也担心，这样的私下合同会不会存在法律风险？我们特地约请浙联律师事务所副主任律师陈钟对眼下二手楼市常见的四大私下合同作了法律评点。

　　为避税，将房款算成装修款

　　[购房故事]

　　王小姐今年上半年买了大关的一套房子，两室一厅，因为未满5年，需要缴纳的税费就将近5万元。因为卖方挂出净价，因此这笔费用由王小姐出。为了降低税费，王小姐与房东签订了一纸数额为5万元的装修款协议，双方约定交房时，买方一次性付清5万元装修款，卖方交钥匙。而合同上的总价要比实际上付出的少5万元。虽说为此省下了几千元的税费，但王小姐还是有点担心。

　　[市场背景]

　　购买带装修的二手房在二手房市场上非常普遍，而装修款如何计算则是各有不同。有些是包含在总房价内，有些是另计，还有些是根据买卖双方的谈判价格，最终决定留下哪些家具，带走哪些电器。而根据买方的首付能力，以及房屋所涉及的税费，装修款合同就成了公开的可私下约定的协议。如果房屋税费较高，为了避税，买卖双方可以签订一纸私下协议，将房款中的一部分作为装修款另计，而不写在主合同中。而如果买方的首付能力较弱，装修款往往包含在总房价内，减轻买方首付压力。

　　[律师点评]

　　在以往的精装修房的销售中，部分开发商在合同中约定两部分价格，其形式是格式条款里的房价加上补充条款里的装修费用，购房者报税时，通常只按前一部分的房价计算契税。这种被业内称为推销装修房的“阴阳合同”或“黑白合同”对买卖双方均存在风险。而目前二手房的这种合同也非常类似。

　　根据合同法的规定，此种合同是属无效合同，如果发生争议买卖方不会受法律保护。现实中，卖方往往存在拿不到足额房款的情况，也存在被追逃税的风险。而买方如果日后将买进来的房子再度转让，则将遇到欲出售价格与原始价格差额部分偏高，即个人所得税计税价格增高的问题。

　　国家税务总局在6月18日正式对外公布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，其中明确，“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”此项规定意味购买精装房需将房价款和装修款加在一起计算契税。从长远看，国家对房产市场的不断规范化，将能保证交易双方的合法权益。