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杭州酒店式公寓短租业务悄然兴起
但其合法性值得商榷
袁晨晨／商报报道 经过一连串的宏观调控后，上海房地产市场开始进入疲软期，之前投资客购买的房源大量闲置，尤其是一些曾为投资热点的酒店式公寓产品，由于缺少专人管理，或常年空置，或中间断档，无法保证固定的租客……瞄准这些空置的中高档酒店式公寓，一种新兴的短租业务在上海楼市慢慢兴起。
华宜豪天酒店管理公司就是这样一家经营短租业务的公司，总经理孙刚告诉记者，其旗下“宜家自助公寓”在上海经营的房屋数量已经达到６００多套。据“宜家自助公寓”公共网站显示，华宜豪天运营的“酒店式短租公寓”，以城市主要商圈、地铁沿线附近的酒店式公寓为房源，以“自助服务为主、酒店式服务为辅”，为异地短居、商务出差、自助旅游、探亲访友者提供短租服务，客户可在网上直接订房。
房源要求较高
“我们公司对产品的要求很高，首先楼盘本身必须是酒店式公寓，对住宅楼不予考虑；其次，楼盘位置要处于市中心核心地段，周边商业繁荣，交通发达，便于出入；第三、在某个酒店式公寓中，房东所托管的房源数量应该达到一定数量，一般在３０套以上。”这是孙经理向记者表示的。
据悉，宜家自助公寓在上海分布于长宁、静安、虹口、闸北、浦东这五个区域，对外推出的房源包括新时空国际商务广场、金沪公寓、和平花苑、同济佳苑（查看地图）、骏豪国际（查看地图）、绿地海悦酒店式公寓、行家服务公寓等。目前，宜家自助公寓在上海现有的房源总数在６００多套左右。
孙经理表示：“从目前阶段来看，上海所有宜家自助公寓的平均入住率为８５％左右，算是一个不错的成绩。但自助公寓同时也存在一定的风险，如果碰到租赁淡季，房源租不出去，每月仍要按照当初的合同支付原房东的租金，这是一笔不小的支出。因此，公司目前并不准备在现有规模上再在上海扩大房源，想要专心经营现有的酒店式公寓以及其他商家的加盟合作。”
境外租客占七成
记者在宜家自助公寓的网上发现，其房源一天起租，租金水平较高，根据房源位置及楼盘档次的不同，日租金在３００～１２００元之间不等，而月租则多数位于５０００元以上，其中，位于陕西北路２８８号骏豪国际酒店中的一房每月租金高达１９０００元。
“我们的酒店式公寓档次普遍偏高，尤其受境外客户欢迎。一般的租户，通常每月要自行交付水电煤等杂费，而宜家自助公寓只需在入住前交清所有房费，便可放心居住，无需交纳任何其他费用。”孙经理告诉记者：“目前，境外客户的数量占在我们所有客户中所占比例达到七成左右。”
据悉，宜家自助公寓在其所在的每个公寓中，都会设立自己的管理办公室，专门为该楼中的宜家自助公寓客户提供服务。孙经理笑着表示：”包括洗衣、送餐、打扫、清理等各项服务，我们都有专人来做。换句话说，一般酒店提供的服务我们都有，他们没有的服务，我们也有。”
全国连锁经营
记者从孙经理处了解到，宜家自助公寓主要在城市内交通方便、商业聚集的地方，寻找专门的酒店式公寓楼盘，通过与小业主签订２－３年左右的长约，再对房源内部重新进行装修布置，大至整个设计，小到锅碗瓢盆、油盐酱醋，统统配置齐全，再重新对外出租。
据介绍，宜家自助公寓最早是由山东和讯信息科技有限公司在当地创建的，鉴于上海房地产业的迅速发展，去年将公司迁至上海。今年６月，在上海正式注册成立上海华宜豪天酒店管理公司，同时宜家自助公寓品牌也通过国家商标总局商标注册。
“通过这两年的发展，宜家自助公寓已经扩张至上海、北京、南京、广州、深圳、杭州、武汉等十多个城市，拥有几千套房源，已经可以算是的全国连锁经营。”孙经理告诉记者。
■律师点评
合法性值得商榷
从上述公司提供转租服务的内容上看，以日计租金，实际上完全是宾馆提供的服务内容。而从提供服务的方式上看，其在“转租”房屋时，又配备了专门的管理员，负责清洁、卫生等，也是宾馆运作经营的模式。说白了，是以“转租”名义行宾馆经营之实，所以其合法性值得商榷；其二，他们这样做，实际上改变了房屋的使用性质，违背了房子规划，并与公建配套不相容，由居住用房改为经营用房；还有一点，即使这些公司的行为认定为一般意义的转租，其是否根据法律要求办理租赁合同的备案，并进行有关的税收申报等等，如果没有，其合法性也有问题。
从经济角度讲，这种“业务”逃避了相当的费用和麻烦，如果注册一个宾馆，要有场地、办理卫生许可证、特殊的消防配置要求、政府严格的人员管理等。但如果采取这种转租的作法，以上这些大可不必，对企业来说，是非常的实惠。
从立法的角度讲，目前上海对企业转租行为，没有界定和禁止，租赁行为和经营行为没有严格的立法界定，使得这些公司有空子可钻，所以这方面的立法有待完善。
