2006年杭州楼市价格

2006年杭州楼市价格逐渐回归价值整体向好

　　2005年杭州楼市的转折点始于第二季度。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，调控效果显著，同时也显示开发商暴利时代的真正结束。杭州楼市经过2005年的震荡之后，走向平和、理性。卖方市场已经过渡为买方市场，消费者购房比较务实。市场逐步树立“以客户价值引航品质提升”的意识，逐步进入客户经济时代，各个开发商将以客户价值为中心促进产品品质提升，为客户创造良好的居住回报。2006年杭州楼市发展预测大致如下：

　　价格逐渐回归价值

　　经过2005年的宏观调控，下沙楼盘开发商明智地在利润与市场之间选择了市场，如天元公寓、梦琴湾、海天城等，这些楼盘推出的房价比去年的楼盘每平方米便宜1000元左右，而市场给予它们的回报，也是非常丰厚的。这3个楼盘，在杭州透明售房网上，都先后荣登过销售榜月度冠军、季度冠军。紧接着滨江区、余杭区、三墩、城北、钱江新城等区域的楼盘也不断开出低价。滨江区的倾城之恋新开楼盘6500元的均价比同区域已开楼盘便宜1000多元；三墩的文鼎苑9月份开出了单价7900元的起步价；秋涛北路上的三华天运售价也在万元以下，取得了不错的销售业绩。其他老楼盘降价、打折、送礼品等促销方式盛行，1-10月商品住宅预售平均价格6106.2元/平方米，比去年同期有所下滑，楼盘价格逐渐向房子价值回归。

　　价格始终围绕价值上下波动，过高的价格终究要回归价值。一方面政府已经通过的经济手段进行调控，抑制房价过快上涨。另一方面购房者已经联合起来，理性地与开发商进行市场博弈。因此展望2006年杭州楼市，开低价、优惠促销还将继续运用，随着市场自发的进程，价格将逐渐回归价值。

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　　2006年92个新盘将入市，加上今年的余房，2006年杭州楼市(包括萧山、余杭)供应量达700万平方米，以2.0的容积率，每套120平方米的面积计算，明年可卖的商品房将达到11.7万套。从各区块总的供应量来看，江滨和闲林是杭州楼市近两年的供应主力板块。

　　江滨区域内贺田·尚城、六合·天寓、通策·钱江时代、逸天广场、旅游·水印城、太阳·国际公寓、同人·春江时代、锦绣江南、赞成·林风、滨江·金色家园、彩虹城、滨江·金色海岸、盛元·慧谷、凤凰城广场、赞成·太和广场等楼盘明年都会有房源推出，新上市量在55万平方米以上，加上今年的存量，供应量非常可观，在110多万平方米以上。

　　闲林区域内庭院深深、福田·青枫墅园、绿野春天、发展绿城·翡翠城、华盛·星洲翠谷、华安·西溪山庄等都会在2006年陆续放量，区域新上市量预计在56万平方米左右。今年的上市量预计有24万平方米会留到明年继续销售，因此总供应量会在80万平方米左右。

　　2006年杭州楼市供应量持续走高，而在需求方面，随着投资客的隐退，真正的需求为工薪阶层用于自住和改善型，在宏观政策影响下，每年基本存在潜在需求又不可能及时转化为有效需求，因此供大于求的局面将真正形成。

　　市场细分，客户细分

　　2005年不仅低价房源相对热销，高档楼盘例如绿城的深蓝广场11月均价在20000元/平方米左右，销售额竟超过1亿元；更典型的豪宅楼盘例如逆市开盘的金色海岸，20000元/平方米价格的江景精装修房，树立了浙江第一豪宅的形象，成为年度销售冠军，短短数月，销售金额超过7亿元；金都房产的金都华府、滨江房产的金色家园等，万元以上的价格还是被市场认可，销售平稳。

　　在金色海岸的楼书上有这样一段话：“豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突现优越社会地位的特殊载体，只提供给位于金字塔尖类的极少数人。”从销售情况看，买金色海岸的主要为杭州的年轻新贵，他们活跃在各种职业领域，包括自由职业者、律师、画家、IT精英等。由此可见，金色海岸的楼盘定位正立足于细分了市场、细分了客户群，因此取得了较好的销售成果。

　　展望2006年，开发商在做产品定位的时候更加注重市场的细分，客户的细分，以特色为诉求，走差异化、个性化、精致化的道路。在未来强大的市场竞争中，以独特的产品品质面向特定的消费群体的楼盘肯定会赢得市场，产品结构将更加合理。

　　开发商主动出击

　　2005年1-11月杭州市批准预售商品住宅面积为674.94万平方米，完成商品房预售面积474.16万平方米；而2004年全年批准预售商品住宅面积为547.84万平方米，完成商品房预售面积554.08万平方米，销售比2004年趋缓。在市场销售趋缓的状态下，杭州楼盘的开发商加倍重视楼盘营销策划，很多开发商积极主动地走出去推销自己。例如2005年“杭州楼盘浙江行”的活动在温州当地引起一阵轰动，在温州集体展示的7大杭州主流楼盘———绿城翡翠城、金都华府、广厦绿洲花园、金成江南春城等，将精品房源全面展示，取得了良好的市场回报。另外很多开发商也积极参加了温岭、义乌等地的房交会。

　　2006年更多的房产公司会看到“走出去”销售所带来的市场活力和楼盘人气，将积极寻找对策主动出击。否则抗风险能力较低、实力不足的开发商，将面临严重的资金压力和心理压力，可能在市场的重新洗牌中消失。

　　从“做大”转为“做好”

　　前几年由于杭州楼市畅销，开发商将规模扩张到其他城市及其他领域，今年通过本次调控，不管产品好坏都卖一个价的时代已经过去，杭州很多开发商已经暂缓蔓延发展的脚步，把更多的精力投入到产品的“精细”中去。例如金色海岸豪华公寓样板房，舒适、精致、奢华是最大的感受，户型面积200-500平方米多重景观一线江景户型，原装进口西门子嵌入式厨房电器、原装进口德国SieMatic橱柜、原装进口德国Villeroy&Boch卫生洁具，原装进口Hansgrohe福络按摩浴缸等等，显示出房子的华贵和真正价值。

　　通过2005年的市场变化，开发商已经清醒意识到：品质是企业的生命，细节就是体现品质的载体，高品质更多是体现在细节中用材用料、施工标准等方面。从前期规划设计到建筑单体，从景观设计到施工建设，从售前售中服务到售后的物业管理，做到精益求精，注重细节，不断创新，这样才能在未来的市场竞争中争得一席之地。

　　2006年杭州楼市真正进入品质竞争的时代，品牌竞争的时代，杭州房产的发展方向将是：开发商会花更多的时间和精力把楼盘做好、做精、做细，不断地创新，追求自我超越，把高品质的产品推向市场，将潜在的购买欲望真正激发出来。

　　杭州楼市平稳理性发展

　　近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起，杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。房价的高速上涨受到严重抑制是在2005年，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。但从长远发展分析，杭州房价有较长的增长空间。

　　从城市化角度来看，目前杭州城市化率为50%，2020年将是70%。杭州市区人口是390万，增加20%，也就是70多万人口，未来15年每年要增加六七万人，再加上每年结婚的人口等，如果按照人均30平方米来计算，对房地产的需求就将近300万平方米。目前杭州每年的开发量基本在300万平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望从居住型到舒适型发展，每年的需求量在500万平方米左右，这对房地产价格是很大的支撑。所以，单从城市化进程来看，杭州的房地产价格仍有较长的增长时间。

　　从政策支持角度来看，近几年来市政府在取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市限制、降低房产交易手续费、扩大公房出售范围等一系列政策措施，有效调动了城镇居民购房积极性。2006年，杭州市政府第97次，专题分析了杭州市房地产市场形势。市有关部门将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措，推进房地产市场稳定健康发展，未来杭州房地产市场将逐步回暖。

　　从区位优势角度来看，杭州作为长江三角洲重要的历史文化名城，作为浙江省会城市，以全浙江经济的发展、杭州居民收入持续增长和民间资本的扩张为支撑，经过多年来的城市环境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛围，吸引了大批浙江其他地区和长三角区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求持续旺盛。

　　从促进经济发展来看，房地产业依然是杭州经济发展的支柱产业。房地产业对促进经济增长、推进城市化进程、改善人民生活发挥了积极作用。建设部副部长刘志峰近日在杭州调研时指出，进一步促进房地产市场持续健康发展，必须坚持房地产业的支柱产业地位，坚持市场化改革的基本方向，坚持完善房地产市场宏观调控机制，坚持强化政府对房地产市场的监管，坚持不断推进住宅产业现代化，坚持正确处理改革、发展和稳定的关系。

　　从人们改善居住现状来看，虽然近年来杭州人均住房面积有了迅速增长，但仍需继续改善。随着经济的迅速发展，收入的不断提高，以及城市基础设施建设等因素的综合影响，今后一段时期需求仍处于比较旺盛的阶段。升级置业群体将成为杭州房地产市场一个长期、稳定的需求支撑力量。

　　从城市吸引力来看，杭州作为一个获得联合国“人居奖”的城市，作为一个“最适宜居住的城市”，对外地购房者有着巨大的吸引力。无论是在杭创业者、在杭求学的大学生，还是工作、生活在外地的很多人，都把在杭购房居住作为一项重要的生活目标。大量的外地人购房，将有力地促进房价的稳定。

　　另外，杭州土地供应还将长期处于“非饱和状态”，尽管现阶段部分购房需求被抑制，但长期来看，需求依然非常旺盛。再加上杭州现有城市发展规划远景利好、政府对城市的运营能力也是杭州楼市走向平稳理性的主要原因。